5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中，这也是连(lián)续(xù)第三(sān)个季度他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更明(mí字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的ng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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