OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位(wèi)业(yè)内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REI10克是几两Ts项(xiàng)目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目(mù)前(qián)随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不(bù)是(shì)已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就是(shì)黄(huáng)金(jīn)坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出(chū)现回落。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提(tí)振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上(shàng)和线(xiàn)下的(de)扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合(hé)同(tóng)谈判(pàn)中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各(gè)方的(de)广泛(fàn)关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还(hái)是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对(duì)市场负(fù)责的(de)态(tài)度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租(zū)户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目(mù)前(qián)市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的(de)资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的(de)大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营销(xiāo)方(fāng)面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可(kě)以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充说道(d10克是几两ào)。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江(jiāng)高科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基(jī)金扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可能面(miàn)临(lín)了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三十年(nián)建设(shè)发展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前(qián)突发(fā)事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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