导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性)量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地产套数(shù)，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了(le)户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的(de)大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性trong>在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确(què)指出(chū)支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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