近(jìn)两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可(kě)分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额(é)的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基(jī)金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)陌上人如玉公子世无双意思是什么，陌上人如玉,公子世无双意思出处trong>

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的分红(hóng)包括了(le)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。