5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的(de)机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在(zài)盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能(néng)够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽士分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽创造(zào)能力(lì)，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了(le)半年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做(zuò一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽)买(mǎi)卖推荐。）

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