“现在的(de)房地产很(hěn)难再出(chū)现像(xiàng)过去十(shí)年的系统性行情。”思(sī)睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板(bǎn)块向单个标的转移。上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无(wú)论是业绩，还是估值，房(fáng)地产都(dōu)已经(jīng)双杀到了(le)最底部，而且是反复地杀到(dào)了(le)底(dǐ)部，再往下的空间(jiān)已经不(bù)大(dà)了。

　　三(sān)道红线(xiàn)等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找房地产个股srds是什么意思，srds是什么意思啊的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道(dào)中进行(xíng)选择，需要(yào)非常小(xiǎo)心，避(bì)免选了半天(tiān)，标的公司出现爆(bào)雷的(de)情况(kuàng)。除此之外，洪(hóng)灏指(zhǐ)出，需要满足以下(xià)三个基准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆(gān)率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关注一(yī)下今年房(fáng)地产的开发资金来源(yuán)，可以发现，其实(shí)银行的信贷(dài)倾(qīng)向(xiàng)是(shì)不(bù)太愿(yuàn)意给房(fáng)企贷款的，房(fáng)企的(de)主要资金来源来自(zì)新盘的销售(shòu)。但今年新房的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房(fáng)企能从银(yín)行拿到(dào)钱，其实主要还是(shì)那些有(yǒu)国企(qǐ)背景的房企，民营(yíng)房企相(xiāng)对比较困难，所以整个行业出现了(le)一(yī)个很明显的分(fēn)化(huà)，无论是在销(xiāo)售，还是融资等(děng)各个方面(miàn)都非(fēi)常明显。现(xiàn)在有国(guó)资背景的(de)房企在资本市场表(biǎo)现相对较好(hǎo)，但(dàn)没有国资(zī)背(bèi)景的民(mín)营房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬(yáng)则(zé)向《红周刊》表示(shì)，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖(wā)掘，我们会特别重视企业的(de)成本优势，更具体一点，就是它的净借贷水平（净(jìng)负债率）是不是行业内的最低水(shuǐ)平；利润率是不是行业内最(zuì)高的；融(róng)资成本(běn)是否是行(xíng)业内最(zuì)低(dī)的；建(jiàn)安成本是(shì)否也是业内最低的；这些都(dōu)是我们看重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够同时(shí)满足(zú)上述条(tiáo)件(jiàn)的房企并不多。即(jí)便是在国央企中，仍有部(bù)分房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有(yǒu)逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊(kān)》根(gēn)据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房(fáng)发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投、中交地(dì)产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等国央企“三(sān)道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城(chéng)投控股(gǔ)等国央企(qǐ)房(fáng)企(qǐ)也(yě)踩了“三道(dào)红(hóng)线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难(nán)看(kàn)出，即便是有着较(jiào)稳健(jiàn)特色的国央(yāng)企房企，其财务指标称得上(shàng)完全健康的仍是少数。而更加值得注(zhù)意的是(shì)，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进(jìn)一步(bù)考验着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速(sù)度的张弛有度尤(yóu)为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于房企储(chǔ)备优质(zhì)“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让(ràng)房企(qǐ)重蹈此(cǐ)前的(de)高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一(yī)家房企进行举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借贷比例都维持在(zài)33％左(zuǒ)右，完全没(méi)有增加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家(jiā)房(fáng)企明显感觉(jué)到(dào)机会来(lái)了，其开始在一线城市进行大举拿地，净负(fù)债率也由此前的33％左右(yòu)水(shuǐ)准提高到(dào)45％左右，涨了(le)接近三(sān)分之一。与此同时，该房(fáng)企新购(gòu)入地块也实现(xiàn)了(le)快速(sù)的开盘(pán)利用(yòng)率，预(yù)计(jì)今年会(huì)有更多的楼盘入市(shì)。像这类企业就(jiù)符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本(běn)身储备(bèi)了很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿(yì)元(yuán)，且其中一半(bàn)在一线(xiàn)城市，另外一半也主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)强(qiáng)二线(xiàn)和二线城市；另一方面，它的扩(kuò)张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同(tóng)样提(tí)醒道(dào)，与之相反，有些房企的扩(kuò)张速度让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年(nián)，或者说(shuō)看到了(le)2016年～2020年期间(jiān)扩张的(de)民营企业的影子。虽然说，见到机会时(shí)要出手，但出(chū)手的章法仍要(yào)小(xiǎo)心(xīn)，如果(guǒ)负(fù)债率(lǜ)扩张(zhāng)得太快(kuài)，但未来的两年市场没有想象得那(nà)么好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房(fáng)企的(de)扩张速度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还是看房企的净负债率(lǜ)水平，在我(wǒ)看来，这个比例(lì)如(rú)果超过60％，就是(shì)扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看(kàn)出(chū)，这一标(biāo)准要比“三(sān)道红(hóng)线”对房企的净负债率(lǜ)要(yào)求不得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行(xíng)业的复苏速度并没(méi)有那么(me)快，所以要规避(bì)公司净(jìng)负债率提高到(dào)一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周(zhōu)srds是什么意思，srds是什么意思啊刊》对在(zài)2022年拿(ná)地较积极(jí)的房企梳理(lǐ)发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中国(guó)、保(bǎo)利发(fā)展等房企(qǐ)2022年净负(fù)债(zhài)率都(dōu)在60％之(zhī)上。其中，中交(jiāo)地产净负债率(lǜ)持续居高不(bù)下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成(chéng)鲜明对比的(de)是(shì)，华(huá)润(rùn)置地、中国海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙湖集团(tuán)等(děng)房企在践行(xíng)较积极(jí)的拿(ná)地(dì)策略的同(tóng)时，也较好(hǎo)地控制了公(gōng)司的扩张速度与(yǔ)净(jìng)负债(zhài)率水平（见(jiàn)附表(biǎo)）。

　　滨江集团(tuán)等个(gè)别民(mín)营房(fáng)企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实(shí)际上，他们是以同(tóng)一筛选标准来看国央企与(yǔ)民营(yíng)房企，但(dàn)在各(gè)维(wéi)度的实际表(biǎo)现(xiàn)上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融(róng)资成本更低，融(róng)资渠(qú)道也(yě)更(gèng)顺畅(chàng)，能够做(zuò)到想融(róng)就融(róng)，这样(yàng)，国(guó)央企自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房企，机构更加(jiā)看好国央企，但这也并不意味着(zhe)，民营企业中就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的(de)存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民(mín)营房企同(tóng)样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨(bīn)江集(jí)团的十(shí)大流通股东中新(xīn)进了(le)“中(zhōng)国工商银行股份有限公司－景顺长城中国回报灵活配置混合型(xíng)证券(quàn)投资基(jī)金”“全国社保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百(bǎi)亿(yì)私募珠海阿(ā)巴马资产管理有限(xiàn)公(gōng)司就长期持有滨江集团(tuán)。根(gēn)据一(yī)季(jì)报，该资(zī)产公(gōng)司的几只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐(lài)，和其(qí)自身(shēn)的基(jī)本面(miàn)表现存在一(yī)定(dìng)关系。2020年以来的(de)近三年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下(xià)坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价(jià)表现等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨江(jiāng)集团(tuán)扣非归母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期发布(bù)的2023年(nián)一季报(bào)，今(jīn)年一季度，滨江集团更(gèng)是(shì)实现(xiàn)了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持(chí)续增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州的战略布局关(guān)系密切(qiè)。根(gēn)据2022年(nián)年报，滨江集团(tuán)有近七成营收来自杭州地(dì)区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到(dào)近六成。近三(sān)年持(chí)续稳(wěn)居杭州房企销(xiāo)售排(pái)名(míng)第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭州的土储补充同样较为(wèi)积(jī)极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网数(shù)据显示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州(zhōu)的本(běn)土第(dì)一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江集(jí)团的房(fáng)企(qǐ)排(pái)名迅(xùn)速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房(fáng)企(qǐ)排名(míng)已冲进前十，根据中(zhōng)指(zhǐ)数据，2023年前4月(yuè)，滨(bīn)江集团实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了超一(yī)倍以上，而近(jìn)期，滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎(yíng)来多家(jiā)机构的(de)集中调研(yán)。滨江集团(tuán)发(fā)布公告表示，公司于5月10日接(jiē)受了信达证券、金(jīn)鹰基(jī)金、建信养老、新华养老等(děng)18家机(jī)构调研。

　　产业(yè)链布局重(zhòng)点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地(dì)产开(kāi)发只是房地产产业链上(shàng)的中游环节(jié)，其上(shàng)游主要为钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材、玻纤(xiān)等材料供应商，而下(xià)游应用行业主要包括中(zhōng)介服(fú)务(wù)、家用(yòng)电器、物业(yè)管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节(jié)与上游材料端息息相关(guān)，新盘(pán)开工不足导致(zhì)上游不被看好，机(jī)构(gòu)寻觅个(gè)股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地(dì)产(chǎn)行业在(zài)进入存量房(fáng)时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤(yóu)其是偏(piān)消费属性的家装家居(jū)领域，我们相对(duì)看好，因(yīn)为(wèi)居民保有的住房规模(mó)越来越大(dà)，随着时间(jiān)的(de)增(zēng)加(jiā)，内(nèi)装(zhuāng)更新的需求也(yě)会越来越(yuè)多。美(měi)国过去的数(shù)据充(chōng)分说明了这(zhè)一点，在(zài)新房销售见(jiàn)顶(dǐng)之后，家具消费的(de)增(zēng)长却一直都很(hěn)好。对于地(dì)产产业链，我们相对看(kàn)好和内装相关的行业(yè)，例如(rú)消费建(jiàn)材(cái)、家居装饰(shì)等。”万家基金(jīn)人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细分(fēn)中相关赛道(dào)龙(lóng)头年内表现的统计，目前暂居前两(liǎng)位的都是来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分(fēn)别(bié)是富安(ān)娜和(hé)水星家纺，特别是前者在月线连收七根(gēn)阳线(xiàn)的基础(chǔ)上，年(nián)内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主(zhǔ)要(yào)从(cóng)事纺织(zhī)家居、睡眠家居(jū)、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度(dù)报告(gào)显示，报告(gào)期内(nèi)，富安娜实(shí)现营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公司(sī)股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十大流通股股东来(lái)看，能够发(fā)现(xiàn)该股早已成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时包(bāo)括公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵(líng)动价值、宝盈新价值和(hé)私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需(xū)要强调的(de)是(shì)，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派基金经理曹(cáo)名长在(zài)管的产(chǎn)品(pǐn)，首(shǒu)季其同(tóng)时重仓的房地产(chǎn)产业链股票还(hái)有金(jīn)地(dì)集(jí)团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而(ér)言(yán)，前几(jǐ)年曾经风光一时的家居(jū)板块也因疫情、消费(fèi)复苏进程缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不过(guò)好(hǎo)在困境反转露出曙光，家居板块中年内(nèi)表现最好的是志邦家居(jū)。同一(yī)时间段，该股年内(nèi)上涨已(yǐ)经超过(guò)23％，从(cóng)业绩来看，无论是营(yíng)收还是归母(mǔ)净(jìng)利润，公司都实现(xiàn)了(le)同比双升。

　　从(cóng)公(gōng)司(sī)的(de)十大流通股股东来(lái)看，《红周刊》发现广发基(jī)金经理罗洋慧(huì)眼独(dú)具，一季报中(zhōng)他(tā)管理的广发策略优选和广发安宏(hóng)回报均增加了持(chí)股，而(ér)这(zhè)两(liǎng)只产品也成为志邦家居十大流通股股(gǔ)东中(zhōng)仅有的两(liǎng)只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标(biāo)的情有(yǒu)srds是什么意思，srds是什么意思啊独钟，在另一家赛道(dào)公司金牌橱柜(guì)中，他管理的全部(bù)三只产(chǎn)品均(jūn)登榜(bǎng)十大流通股股(gǔ)东，其也(yě)成为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家(jiā)纺外(wài)，下游(yóu)的物业(yè)股也(yě)越来越(yuè)被(bèi)机构所青睐，不过(guò)这类标的(de)大多(duō)在香(xiāng)港上(shàng)市，如何选择成为难题(tí)。对此，前述上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理(lǐ)举例分析：“物(wù)业(yè)服务不是一个高毛利的(de)行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣的(de)是市场化(huà)应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城服务(wù)为例，它(tā)在中高端楼盘(pán)占(zhàn)比是比较高的，每年到期的(de)合同(tóng)里(lǐ)提(tí)价成(chéng)功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分(fēn)项(xiàng)目(mù)到期之(zhī)后，经过两(liǎng)三轮合同周期还(hái)能做到(dào)产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品(pǐn)提(tí)价的(de)公司很少，因为物业公司很容易(yì)一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定(dìng)人员成本的年度(dù)增(zēng)长，不过(guò)服务没(méi)有特别好，客户没有(yǒu)那(nà)么满(mǎn)意，能(néng)做到提(tí)价(jià)难度是(shì)非常大的。但是该(gāi)公司能(néng)在业内做到到期之后提价率比(bǐ)较高(gāo)，这(zhè)跟(gēn)它的定位和比较(jiào)好(hǎo)的(de)服(fú)务是有关(guān)系的。”他进(jìn)一(yī)步强调。

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