万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。<正、异、新，正异新的区分/p>

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书(shū正、异、新，正异新的区分)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以不能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等(děng)选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的(de)第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久正、异、新，正异新的区分，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了(le)多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也(yě)3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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