饱受争(zhēng)议的(de)二(èr)手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关于规(guī)范房地(dì)产经纪服(fú)务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析(xī)师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城(chéng)规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额(é)不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹(jiā)带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最早依据(jù)是(shì)1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而(ér)房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题(tí)，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的(de)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)部(bù)门将会同(tóng)市场监(jiān)管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行(xíng)重点监管(guǎn)。市无锡市是几线城市场监管部门会(huì)同有关(guān)部门依(yī)法查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违无锡市是几线城市反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着(zhe)，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华(huá)南(nán)区(qū)总(zǒng)裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原(yuán)总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规无锡市是几线城市范化，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也(yě)可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部(bù)分中介公司可能会利用(yòng)其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高交易(yì)中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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