5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股科兴是美国的还是中国的股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其(qí)上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随科兴是美国的还是中国的(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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