近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实(shí)际(jì)获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的(d海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区e)影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基(jī)金分红前提(tí)是本金之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误(wù)认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的(海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材(cái)料中披露预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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