万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的(de)报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过(guò)错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查(chá)封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购(gòu)房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思)为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有(yǒu)很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部(bù)全(quán)部(bù)股权。如果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集团(tuán)和周四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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