饱受(shòu)争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了(le)关于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背(bèi)景(jǐng)，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来(lái)说属于金额不(bù)低的(de)大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要的(de)收费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易过程中存在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行(xíng)为(wèi)及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市(lái)相关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的(de)房屋(wū)，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早(zǎo)依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更(gèng)新后的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度(dù)最高(gāo)不得超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当(dāng)前北京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际(jì)收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计(j抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市ì)算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目(mù)、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不(bù)得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务项目(mù)和收费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交易当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明(míng)收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定(dìng)明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的(de)经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同(tóng)，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于(yú)当(dāng)前两部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家各(gè)支(zhī)付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处(chù)于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费用也可(kě)能(néng)通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者(zhě)单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这(zhè)实(shí)际上相当(dāng)于(yú)变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作(zuò)的(de)透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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