5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集(j原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕í)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二(èr)线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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