导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来(lái)新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛(máo)盾则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预期。

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