文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家一般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多(duō)数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过(guò)两道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地(d最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词ì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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