文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化(huà)解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了(le)核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地(dì)面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度(dù)也(yě)出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业(yè)预售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却(què)被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guā张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事n)方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外(wài)，购房者在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发(fā)商账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须(张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事xū)完(wán)成定金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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