导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无(wú)法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们(men)利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年。180kg等于多少斤 180kg等于多少磅p>

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流(liú)动人口(kǒu)分别180kg等于多少斤 180kg等于多少磅为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49180kg等于多少斤 180kg等于多少磅％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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