饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了关(guān)于规范房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务的(de)意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来(lái)，部(bù)分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一(yī)二线(xiàn)城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院(yuàn)住房(fáng)政策研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费上(shàng)，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发(fā)的(de)《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准(zhǔn)观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定的(de)收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适(shì)当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当(dāng)前(qián)并未(wèi)明确(què)具(jù)体的(de)中(zhōng)介费率(lǜ)，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对(duì)收费标(biāo)准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务(wù)内容和(hé)收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事(shì)人出(chū)具(jù)收费清单(dān)，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关(guān)部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪纳入国家企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很(hěn)多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该(gāi)由(yóu)上(shàng)下(xià)家各支(zhī)付一半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)的(de)基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当(dāng)于(yú)变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明(míng)度(dù)，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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