文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别(bié)建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要(yào)严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在(zài)当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商(shāng)品simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间(jiān)的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关(guān)的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必须完(wán)成定金(jīn)保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以(ysimple是什么牌子，simple是什么牌子衣服ǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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