OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn科兴是美国的还是中国的)期已同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不(bù)动产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日(rì)场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌(diē)会(huì)受到基本(běn)面、情绪(xù)面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招(zhā科兴是美国的还是中国的o)商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没(méi)有(yǒu)造(zào)成(chéng)大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的(de)业绩(jì)说明(míng)会中管理(lǐ)人(rén)就相(xiāng)关事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信(xìn)心(xīn)得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的(de)信(xìn)心(xīn)，预(yù)计(jì)签(qiān)署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一(yī)时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视，据(jù)悉(xī)新区国(guó)资委也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江(jiāng)光大(dà)园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租(zū)都属于(yú)正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低(dī)点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单(dān)层(céng)以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人(rén)都(dōu)变成(chéng)了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前(qián)在(zài)管资(zī)产约五百万方，还(hái)有(y科兴是美国的还是中国的ǒu)一(yī)些(xiē)其他在(zài)开发(fā)的储备(bèi)项目(mù)，这些(xiē)都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业(yè)空间资产(chǎn)上市平台(tái)目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经(jīng)历(lì)的相比(bǐ)，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个非常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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