饱受(shòu)争议的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联(lián)合发(fā)布(bù)了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标价等(děng)十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席(xí)分析师(shī)张(zhāng)大(dà)伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及(jí)其(qí)主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业(yè)关注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不(bù)菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往要(yào)缴纳(nà)一笔(bǐ)金(jīn)额不(bù)低(dī)的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共(gòng)同承担(dān)经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关(guān)于(yú)房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可(kě)在规定(dìng)的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年取(qǔ)消了(le)房地(dì)产中介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对(duì)收(shōu)费标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明码标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计算(suàn)出(chū)合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪(jì)机构收费前(qián)应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人出具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依(yī)法依(yī)规纳入(rù)国家(jiā)企(qǐ)业信用(yòng)信息(xī)公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打(d初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程ǎ)击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对(duì)市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定(dìng)，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的细则，还(hái)需要(yào)看各(gè)城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域(yù)的(de)调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在(zài)产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务行业的(de)专(zhuān)业性提出更(gèng)高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市(shì)的二(èr)手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱势地(dì)位，从而(ér)会出(chū)现中介(jiè)费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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