导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了(le)户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没(méi1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少)有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展水平的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少)长。

　　1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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