饱受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布(bù)了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事(shì)人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析(xī)师(shī)张大(dà)伟称(chēng)，随着城市(shì)发(fā)展，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研(yán)究中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等(děng)，对(duì)居民造成额(é)外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的(de)一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意见东隅已逝桑榆非晚是什么意思中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易(yì)各方协(xié)商同意(yì)，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhè东隅已逝桑榆非晚是什么意思ng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并未明确(què)具体(tǐ)的中(zhōng)介费(fèi)率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服(fú)务(wù)过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取过(guò)程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及(jí)工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的(de)基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当事(shì)人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行(xíng)重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收费(fèi)过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则(zé)，还(hái)需要看各(gè)城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即(jí)使一(yī)些房(fáng)东愿(yuàn)意承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单(dān)边收(shōu)费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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