OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌(diē)走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近期已同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低(dī)开，此(cǐ)后(hòu)二(èr)级(jí)市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原因，最近几个(gè)交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含(hán)收(shōu)益(yì)率高(gāo)的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等(děng)REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流(liú)没(méi)有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后(hòu)召开的业绩(jì)说明(míng)会(huì)中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了(le)解(jiě)释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎(yíng)来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技(jì)消息(xī)的第(dì)一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前(qián)储备租户(hù)还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意(yì)向面积超(chāo)过了(le)2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租户(hù)的调(diào)租和(hé)换租都属于(yú)正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平(píng)等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租户(hù)自身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)了(le)一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销(xiāo)方(fāng)面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空(kōng)间(jiān)资(zī)产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资源。天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基(jī)金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能(néng)面(miàn)临了一些(xiē)突发(fā)情况(kuàng)需(xū)要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除万(wàn)难，尽一(yī)切可(kě)能(néng)化解当前(qián)突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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