近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价格(gé)的变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是(shì)该类投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关(guān)注(zhù)内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么