万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根(gēn)本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了(le)8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不(bù)少知(zhī)名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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