近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导(d特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比ǎo)致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获得(dé)的(de)现金特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基(jī)金份额(é)的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流(liú)量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关(guā特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比n)注(zhù)内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年(nián)的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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