OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如(rú)今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波(bō)动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是(shì)价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本(běn)面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不(bù)好判断价(jià)格是不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的影(yǐng)响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加上(shàng)前期(qī)本(běn)身园(yuán)区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光大(dà)园项目(mù)出租率下(xià)降事(shì)项，一(yī)度二(èr)级市场价格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事(shì)项(xiàng)进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营(yíng)团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目(mù)出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不(bù)到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实(shí)际租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们(men)一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么(me)多储备租(zū)户(hù)，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的(de)大租(zū)户退租(zū)正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这(zhè)边(biān)也作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方(fāng)面也(yě)有一些差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一千(qiān)平的(de)面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源(yuán)共享和(hé)联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和(hé)张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张(zhāng狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字)江园(yuán)区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募(mù)是我们实(shí)现基(jī)金扩(kuò)容的第(d狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字ì)一(yī)步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下我们(men)可能面(miàn)临(lín)了一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个(gè)非常小的插曲(qū)。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一(yī)切可能化(huà)解(jiě)当(dāng)前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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