近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思alt="密集分钱了！这几点(diǎn)要注意(yì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公(行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步延长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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