文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的(de)不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开发时代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(j触动的意思解释，颇受触动的意思ì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(触动的意思解释，颇受触动的意思dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前资金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付的购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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