万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付(fù)了部(bù)分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不(bù)能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名(míng)房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权(quán)人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的(de)经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持(chí)续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿(yì)的(de)北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

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