文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子trong>

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决(jué)了核心的(de)住房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持(chí)国内(nèi)房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房地(dì)产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发(fā)展(z迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子hǎn)商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。