近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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