近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(qu宁波慈溪的邮编是多少án)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　宁波慈溪的邮编是多少>观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供宁波慈溪的邮编是多少分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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