文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度(dù)在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民(mín)众购房(fáng)的资金压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大(dà)于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了(le)房地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比例的(de)贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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