饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了(le)关于规(guī)范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事(shì)人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随(suí)着城(chéng)市(shì)发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居(jū)民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必(bì)要的收(shōu)费(fèi)夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明(míng)码标价(jià)。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及(jí)中介交易(yì)进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价(jià)值(zhí)不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低(dī)的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北(běi)京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在(zài)实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可(kě)。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在前肖是指哪几个生肖(zài)具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确(què)服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设部(bù)门(mén)将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施(shī)进行(xíng)重点监(jiān)管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部(bù)门依(yī)法查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规(guī)的(de)行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称前肖是指哪几个生肖，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过(guò)高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由(yóu)于(yú)当前两部门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其(qí)中的细(xì)则(zé)，还需要(yào)看各(gè)城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的(de)专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下(xià)家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承(chéng)担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费(fèi)用也可(kě)能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为向购房者单(dān)边(biān)收(shōu)费的(de)行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门(mén)提(tí)出(chū)严禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟(lín)称(chēng)。

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