OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下(xià)跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值，投资者(zhě)应理性(xìng)看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表示(shì)，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利解(肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披(pī)露(lù)的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召开的(de)业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人(rén)就相关事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得(dé)到(dào)了一(yī)定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园(yuán)项目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户(hù)，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人(rén)有那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活(huó)跃度的(de)短期低点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修复(fù)后，张江这(zhè)边也(yě)作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高(gāo)一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单(dān)层(céng)以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产(chǎn)的(de)管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能(néng)更(gèng)加充分(fēn)发(fā)挥协(xié)同效应，相信可(kě)以(yǐ)做(zuò)得(dé)更(gèng)肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内好(hǎo)。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集(jí)团(tuán)和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他(tā)在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资(zī)产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重(zhòng)要的(de)一(yī)步，眼下(xià)我(wǒ)们(men)可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经(jīng)历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们(men)有信(xìn)心(xīn)排除万(wàn)难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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