近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化(huà)的(de)修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础设施(shī)项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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