5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(c为什么懂手机的人都不用华为āng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民为什么懂手机的人都不用华为(mín)的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机(jī)会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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