文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课，只要坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了(le)居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了(le)中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即(jí)可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎ没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课i)卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保证或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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