万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基本都是(shì)北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已经(jīng)查封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解手是当时有名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房，拿(ná)北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)的人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下(xià)北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？

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