文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从(cón果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的g)大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济(jì)和居住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一(yī)次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分(fēn)之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合(hé)同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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