万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能(néng)卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选择(zé)退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如(rú)知名(mí站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的ng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的(de)背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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