导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人(rén)口普查(chá)调(diào)查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切均码一般是什么码，均码一般是什么码数相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终(zhō均码一般是什么码，均码一般是什么码数ng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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