万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(qu沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思án)。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引(yǐn)了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则(zé)居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成了沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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