导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然(rán)而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)夷洲今是何地，夷洲是哪里产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国夷洲今是何地，夷洲是哪里住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会因(yīn)户均人口规(guī)模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加夷洲今是何地，夷洲是哪里(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和(hé)其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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