万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些(xiē)业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(w愿你平安愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析àn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布(bù)《最高人民(mín)法院关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的(de)方(fāng)式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居(jū)住为(wèi)目(mù)的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)进入北(běi)京的第一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况却持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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