一线(xiàn)城市，也(yě)不端(duān)着了。

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳(zhèn)取(qǔ)消二(èr)手房指导价(jià)的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消(xiāo)息为什(shén)么这么(me)重要？首先二手房指导(dǎo)价被称为“核弹级”政策，其次(cì)深圳几乎是(shì)最后一(yī)个还在“认(rèn)真”实施这条政策的(de)城市，最后深圳是房价前三的核心(xīn)城市。所(suǒ)以，深圳的一举一动都具有(yǒu)风(fēng)向标意义。

　　有分析人士指出，深圳二手房指导价如果取(qǔ)消，首先(xiān)有利(lì)于(yú)深圳二手房(fáng)回暖，然后二手房回暖有利于深(shēn)圳楼(lóu)市总(zǒng)体(tǐ)回暖，最(zuì)后深圳(zhèn)楼(lóu)市回暖有利于全国楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥(tuǒ)妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退(tuì)出？

　　昨天(tiān)，深圳疯传“二手房(fáng)指导价(jià)”正式结束。传言称：二手房贷款不按官方参(cān)考(kǎo)价（指导价(jià)），银行(xíng)核定房价以网签(qiān)备案价和评(píng)估价孰低(dī)为准。

　　自(zì)此，参考价真正变成(chéng)了“参(cān)考价”。

　　目前没(méi)有(yǒu)看到官方文件。据证券时报21日(rì)消息(xī)，目前深圳(zhèn)多家大行表示“尚(shàng)未接到正式通知，目前仍按参考价办(bàn)理按揭”。所以还(hái)需要持续的关(guān)注。

　　易(yì)居研究(jiū)院研(yán)究总(zǒng)监严跃进认为，本次政策(cè)大概率为(wèi)真，更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为银行贷款(kuǎn)等领(lǐng)域按照(zhào)新的规(guī)则(zé)进行，但不会(huì)出台正式(shì)文件(jiàn)。

　　有时候，有(yǒu)些事情，是(shì)不(bù)用发文件的。毕竟可以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼市二手房指导价横空出世(shì)。当(dāng)时(shí)，深(shēn)圳(zhèn)一(yī)口气公(gōng)布了(le)全市3595个小区的(de)参(cān)考价，很(hěn)多南山、福田(tián)、宝安(ān)中(zhōng)心区(qū)的高价盘，直接按照当(dāng)时的市场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照指导价来(lái)计算首(shǒu)付、发放(fàng)贷款。

　　当时大家(jiā)还不觉得厉(lì)害，但经历了这两(liǎng)年的(de)痛苦，才深(shēn)知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价(jià)1000万的房子，如果(guǒ)不“指导”，可(kě)以首付3成即(jí)300万；如果指(zhǐ)导价打(dǎ)七折即(jí)700万，那么首付3成210万，加(jiā)上需要全款支付的(de)部(bù)分，实际首(shǒu)付(fù)去到(dào)了510万，相当于首(shǒu)付5成了（多给210万首付）。这直(zhí)接让大(dà)批量买家(jiā)，失去了购房能力，相(xiāng)当于强势“降杠(gāng)杆”。

　　自深圳推行(xíng)二手房参考价以后，东莞(guǎn)、宁波、成都、三(sān)亚、西安(ān)、合肥(féi)、广州等(děng)10多个城市陆续跟进。事实也(yě)确实证(zhèng)明了，这条政(zhèng)策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据(jù)安(ān)居客的统计，实施二手(shǒu)房指(zhǐ)导价(jià)的(de)10个城市，有8个挂牌价(jià)降了。

　　2022年受(shòu)到疫(yì)情(qíng)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，二(èr)手房(fáng)更是惨(cǎn)不忍睹(dǔ)。以2022年12月数据(jù)为(wèi)例，全国70个大中城(chéng)市房价只(zhǐ)有(yǒu)6个同(tóng)比(bǐ)上涨，其他的泥沙俱(jù)下。

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　　深圳，有人付出(chū)了沉重代(dài)价

　　据(jù)深圳乐有家研究中心数据(jù)显示：成(chéng)交量上，二手(shǒu)房指导价出(chū)台当年，深圳二手(shǒu)住宅(zhái)成交量同比下(xià)滑(huá)57％。2022年(nián)继续腰斩，成交量同(tóng)比(bǐ)下滑47％，全年(nián)成交量仅(jǐn)2.2万套(tào)，创近二(èr)十年最低记录，相较2020市(shì)场(chǎng)高峰(fēng)缩水近(jìn)八(bā)成。

　　价格方(fāng)面，与二手房指(zhǐ)导价发布当月相(xiāng)比，如今(jīn)二手房挂牌(pái)价低于及接近参考价的房源占(zhàn)比大幅增加。2023年一季度(dù)，深圳各(gè)区二手房成交TOP10小区(qū)中，过半成(chéng)交(jiāo)价低(dī)于参考价。

　　只有真实经(jīng)历其(qí)中的(de)人，才能(néng)深切的感知其(qí)威力。

　　深(shēn)圳房东(dōng)，斩(zhǎn)仓的(de)新闻不(bù)绝于耳。

　　据(jù)说一(yī)位码农三(sān)年前高杠杆买了2套华润城，月供(gōng)12万，最终(zhōng)亏(kuī)损1000万(wàn)破(pò)产(chǎn)。据媒体(tǐ)推测，如果(guǒ)案例属实，买家的实际购(gòu)房(fáng)成(chéng)本高达20万(wàn)/平，目前价格跌至14万/平(píng)，叠加(jiā)这三年的房贷(dài)和持有成本，差不多亏损(sǔn)超千万(wàn)。

　　深(shēn)圳一大批人(rén)这两年感受到了太多(duō)“心酸”。二手房成交量创下(xià)多年新低，学区房(fáng)神(shén)话不再，房(fáng)产中介的日子难过(guò)，投资客挥泪斩仓....

　　在稳(wěn)楼市的基调下，2022年以来，实施了二手房(fáng)指导价(jià)的城市(shì)陆陆续续(xù)低调退出(chū)，目前(qián)只有深圳(zhèn)还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最(zuì)近一线城市也不(bù)端着了。

　　近(jìn)日，北京(jīng)在房山区试点多子女家庭和职(zhí)住(zhù)平衡家(jiā)庭购(gòu)房(fáng)支(zhī)持政策。上(shàng)海也考虑予以多孩家庭在新房计(jì)分(fēn)制度政(zhèng)策上的支持(chí)。

　　从最新(xīn)公布(bù)的3月份70个大中城市商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)价格变动(dòng)情况来(lái)看，广州(zhōu)、深(shēn)圳的新房、二(èr)手房价格仍(réng)然是(shì)同比去年依(yī)然是下降的。

　　北京、上(shàng)海已经同比增长了，其他(tā)二线城市如杭州、成(chéng)都、南京、合肥等城(chéng)市价(jià)格都是同比上涨(zhǎng)的(de)。

　　广州、深圳(zhèn)能不急(jí)吗？

　　事实上，上(shàng)面可能更急(jí)。3月份(fèn)，两(liǎng)部门联合发文，全面推动二手房“单倍行距是多少带押过户”全国(guó)实(shí)施，这是(shì)一条被广泛好评的新政。对于(yú)激活二手房交易，具有(yǒu)定(dìng)海(hǎi)神针般的作(zuò)用。

　　住建部部长倪(ní)虹近日(rì)更(gèng)是指出：建筑业(yè)、房地(dì)产企业要发(fā)挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到(dào)常识，从字面理解一(yī)下这两个词，意思就是——顶(dǐng)梁(liáng)柱如果不行了，上(shàng)面(miàn)不就塌了嘛？压舱石(shí)如果压不住，小船(chuán)不就翻了？

　　也(yě)许，今年扶持(chí)楼市的(de)政策，还有一大波正(zhèng)在路(lù)上...

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