万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故(gù)事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的(de)，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗这个(gè)转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路(lù)并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元(yuán)化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域(yù)。跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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