文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制馈赠的意思。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格(gé)的(de)资金(jīn)监管、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不(bù)过大(dà)多数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在(zài)预(yù)售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也(yě)出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的(de)国(guó)情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了(le)重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2馈赠的意思021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关(guān)的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开发(fā)时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī馈赠的意思)金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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